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(株)CCS 代表取締役社長 小森恒茂

(株)CCSの代表取締役社長です。
「土地・建物活かし隊」をよろしくお願いします。


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リノベーション03

カテゴリー:建物の手帳 

事例「ミルフィーユ富ヶ谷」

1994年2月完成の木造2階建て。
2006年2月、外観だけでなく、内部の改装、設備機器などの変更も行い、新築同様に生まれ変わらせました。

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部屋情報
間取り:1R(8.9帖、7.4畳)、ロフト付き1R(8.9帖)など8タイプ(8室)
建物構造:木造モルタル造2階
最寄り駅:東京メトロ「代々木上原」徒歩10分、「代々木公園」徒歩8分。小田急線「代々木八幡」徒歩8分

渋谷からは徒歩圏。原宿や表参道、新宿にも近い町で暮らす贅沢。

 

当時は、記録を意識していなかったので、リノベーション以前の写真、リノベーション中の写真を撮影していませんでした。そのため、以前(Before)と以降(After)の写真を並べて、リノベーション効果を一目でお見せできないのが残念です。

 もともとは、一級建築士(設計事務所)が設計し、建てさせた自宅兼賃貸マンションでした(全8室)。賃貸事業に行き詰まったオーナーが売却したものです。
 その頃、賃貸事業をしているお客様から、「良い物件があれば一棟買いをしたい」とCCS/小森に相談が寄せられ、この物件の売却情報をつかみ、小森が現地や周辺を調査しました。売却額とリノベーションにかかるコスト、そして、CCSの賃貸事業ノウハウを活かせば、魅力的な物件に変貌すると判断、お客様に購入を提案しました。新たにこの物件のオーナーとなられたお客様は大満足です。

 

◆賃貸物件としての魅力
 渋谷や原宿から近く、デザイン性も良かったので新築時には人気ですぐに満室。
 しかし、築10年で荒れ果て、空き室だらけの賃貸マンションに変わり果ていました。理由は、デザイン重視で、住み心地や使い勝手等が犠牲になっていたり、建築資材や設備などの耐久性が物足りなかったり、マンション名を示すサイン(看板?)も、自転車置場も、郵便の集合ポストも、居住者へのお知らせ用掲示板もありませんでした。清掃も行き届いていなかったようです。こういう言い方は申し訳ないですが、オーナーさん自身が住んでいたわけですから、日頃から目を配り、自身の身を動かしていれば、あのような状態にはなっていなかっただろうと考えています。一言で言えば、賃貸マンション経営ノウハウの無さ、に尽きます。
 賃貸物件としての魅力に欠けていて、住み心地性の低さ、使い勝手の悪さから、退去後が埋まりにくく、空き室が増えていきました。日頃から手入れもしないから、外装に割れ目ができていました。築10年なのに、内部が腐っていたところもあり、驚きました。外観も荒れ果ててしまい、さらに魅力が失せてしまいます。不動産屋さんから、「安くしないと人が入らない」と言われ、家賃を下げるという悪循環です。結果、賃貸事業に行き詰まってしまった、というわけです。

◆改善可能か? コストは?
 賃貸事業をされているお客様から、「良い物件があれば買いたい」と依頼を受けたことから、探しました。
「賃貸経営がうまくいかず、売りに出された物件がある」という情報を入手、すぐ現地に向かいチェック。
 立地が良く、築10年とそれほど古くないのに、空き室だらけの荒れ果てたマンションになっている理由がすぐわかりました。
 ロケーションが良い物件なので、日頃の管理をきちんと行い、定期的(計画的)に必要な修復・改修等の保全に加え、最新のデザイナーズマンション並に引き上げる革新を加えていれば、長期的に安心して賃貸事業ができる、魅力的な物件であったはず。それなのに、リノベーションが必要になるのは、残念なことです。その解決には購入金額とは別に、改善のための投資が必要です。リニューアルあるいはリノベーションにかかるコスト...。
  賃貸経営ですから、投資に見合うリターンが可能か?
 ふたたび起きていた不動産バブルの初期であったことから、まだ購入金額を安くできることがわかりました。その他のコストは?  リノベーションの素案を考え、施工費を想定、銀行ローンの金利(低金利・固定)も想定し、50~60カ月で投資を回収できると確信したので、お客様に購入・リノベーションを提案しました。
 ちなみに、CCS・小森の場合、成功報酬なので、提案をお客様が吟味さら、納得されなければ、それまでの活動はすべて無駄になるから、真剣です。

◆大胆にリノベーション
 数人の設計家に企画提案をお願いしました。施工は、7社から見積もりを取り、低コストでの施工を可能としました。当然ですが、施工管理にも気を使います。最新の設備も備えます。

外観やエントランスなど共通スペース
 屋根はそのままですが、外壁も新たにし(色彩も明るい色に変更し)、外観を一新、明るい雰囲気にしました。2階のバルコニーに張らせたウッドと同じデザイン・素材で、マンション正面にはゲートを設け、外と内との境を演出。自転車置場等を新設、サインボード(建物の名称表示板)も設置しました。

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各戸内
 それぞれの部屋には収納スペースがなかったため、移動式で自由に使える大型の収納ボックスを入れ、洗濯物干しが無かった(浴室には換気乾燥機はありました)ので、乾燥機能付きのビルトイン洗濯機を設置(備え付け)。
 入居中の部屋もあったので、空き室から工事を始め、新築同様かつ新しい設備を設けた部屋に移ってもらうようにしました。このようにして、全ての居室、共有スペース、外装・外観全体のリノベーションを完了させました。

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大型の収納ボックスを設置

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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乾燥機能付きのビルトイン洗濯機

 

 

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◆継続可能な賃貸に
 リニューアル(リノベーション)したばかりの短い期間だけ満室、年数が経つと古びて見栄えも悪く、住み心地が悪いから空き室ばかりになった、では困ります。入居された方が、「いつまでもここに住み続けたい」と思ってもらえるような工夫・対処が必要です。
 詳しくは説明しませんが、そのためのノウハウを詰め込みました。その対処もできています。
 病気と一緒で、「悪くなってからでは遅い」のです。病気になってから治すのは、余分な費用と時間がかかります。多少は元通りになったとしても、元と同じ完全な健康体になれないこともあります。ですから、悪くさせない(予防する)、病気の予兆を早く見つける・早期に対処する、ということです。

◆任せて安心の不動産屋さんを見つけて!
  賃貸物件を建てる(始める)場合、入居者捜しでお世話になるのは不動産屋さんです。

①どのような物件なら人気があるのか?
②年数が経って古くなっても、人気が衰えない物件とは?
③退去者が出ない物件とは?
④入居者を集めやすい物件とは?

 そんな相談をしてみることをおすすめします。
  賃貸事業を行っている大家さんのあなたに、提案やアドバイスをしてくれる不動産屋さんがいますか? 賃貸事業をバックアップしてくれる、任せて安心のパートナーたり得る不動産屋さん探しが重要かも知れません。

◆日頃の管理は自分の目で、行動で
 できれば日頃の管理は、オーナー様自身が行うことをおすすめします。

※当社は、賃貸物件の建設に留まらず、お客様のご要望もあり、賃貸管理の経験も豊富なのことから、経営ノウハウをもっています。日頃の管理についてのノウハウについても、豊富な経験・実績があり、町の不動産屋さんには負けない自信があります。町の不動産屋さんとの上手な付き合い方(客付け)を始め、日常の管理法(オーナー様自身が何らかの理由でできない場合は、町の不動産屋さんの上手な活用法)まで、賃貸事業を成功させるノウハウをお教えできます。

リノベーション・まとめ
①最低限のレベル?
 賃貸物件のリノベーション施工の対象は、外観やエントランス、廊下などの共有部分、そして個々の居室内のインテリア、設備などで、できるならば、最新の分譲マンション、デザイナーズマンション並みに変貌、充実させることです。
 ただ、先立つものが必要。予算がなければ、外観は後回しでも構いません。ですが、エントランスや居室までのアプローチ(通路部分)のデザインアップは最低限、必要です。それで、入居者、また、賃貸希望者の満足(心)をつかみます。
 各居室内は、デザイン、設備をデザイナーズマンション並みにアップさせます。
②かけるコスト
 自宅、自分の住む家屋や部屋をリノベーションするのであれば、満足のいくだけお金をかけてもいいでしょう。しかし、賃貸事業では、リターンが重要です。
 CCS・小森は、新築では、100~120カ月で回収できることを基準としています。リノベーションでは、その半分、50~60カ月で回収できることが基準です。
 それを可能にするノウハウがCCS・小森の財産です。